問題不動産はどのようなもの？・・・①

所有している不動産の利活用や処分を検討する際に、対象の不動産が実行を阻害する問題を抱えている場合がある。 しかも、所有者がその問題を認識していないケースも少なくない。こうした問題を解決するために、予想外の時間的・経済的な負担が生じるケースも多く、中には解決自体が困難なことさえある。問題不動産の中でも、「道路」「境界」「名義」に関する事項は、トラブルになる頻度も高く、 解決が難しいケースも多い。

「問題不動産」の種類

1. 接道義務違反

建築基準法では、原則として建築物の敷地は同法で定められた道路に2m以上接しなければならないとしており、これを「接道義務」という。例えば、路地状敷地の場合、通路部分の接道が2m以上ないと接道義務違反となる。

このような土地が接道義務を満たすためには、

① 隣地から通路部分を購入

②隣地と土地の一部を交換

③ 隣地をすべて購入

④隣地に土地をすべて売却

⑤ 隣地と共に第三者に売却といった方法で解決する必要がある 。

他にも、土地に接している道が見た目は道路であっても、建築基準法上の道路ではない場合がある。「赤道」と呼ばれる古くから道として利用されていた道などがこれにあたる。

２．違反建築物

建築基準法等の法令に違反して建築された建物を「違反建築物」という。違反内容違反建築物のデメリットは、売却がしづらいことや建替え時に既存建物よりも床面積が小さくなることである。また、違反建築物であることは、売却時に告知義務の対象になるため、購入希望者は少なくなる。さらに、違反建築物に対しては、ほとんどの銀行で住宅ローンの審査が通らないため、 住宅ローン利用予定の買主は購入の対象としない。これらの理由から、売却できた場合でも、周辺相場より売却価格が著しく低くなることが多い。

問題不動産どのようなもの・・・②