問題不動産どのようなもの・・・②

「問題不動産」の種類

3.既存不適格

建築時には適法であったが、建築後の法令改正などにより法令に適合しなくなった状態を「既存不適格」といい、違反建築物とは区別されている。既存不適格の建築物の代表的な例として、旧耐震基準の建物が挙げられる。なお、違反建築物と既存不適格の建築物を見極める方法として、検査済証の有無、 増改築部分の登記の確認、登記上の床面積と現況床面積の照合などがあるが、 建築士等の専門家の調査が必要になる場合もある。

4.境界が不明または境界トラブルがある

近年は土地の売買契約において、売主が主に対して垪界確認書を交付することが一般的になっているため、境界が確定している必要がある。そのため、境界が確定できない場合には隣地所有者と立会い、境界を確定する必要があるが、通常は土地家屋調査士に業務を依頼する。

5.相続登記をしていない

融資を受けて建物を建築する場合や、不動産を処分する場合には、その不動産が本人名義でなければならない。そのため、 相続した不動産については相続登記を行う必要があるが、 相続開始から時間が経過している場合、 相続人の数が大幅に増え、名義変更のために多くの時間や費用を費やすこともある。 中には相続人が不明、名義変更に同意しないといったケースもあり、司法書士、弁護士等の専門家に依頼し、 対応することも必要になる。

6.私道に持分を所有していない

所有地に接している道路が私道で、その私道に持分を所有していない場合、 以前は、 水道・ガス等引き込みのための道路掘削について私道の持分所有者の承諾が必要であった。しかし、 2023年4月に施行された改正民法において、ライフラインの設備設置権・使用権が明文化されたことにより承諾は不要になり、 必要な範囲内での道路掘削が認められた。 ただし、 私道の持分所有者に対して事前の通知は必要であり、 損害が生じた場合には賠償金を支払う必要もある。

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